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借地人による地代の滞納は、地主にとっても固定資産税や管理費などの赤字へと繋がるため、大きなトラブルに発展しがちです。
また、地代滞納による借地契約の解除は可能ですが、適切な手順で手続きを進めていかないと契約解除が認められないこともあるので注意が必要です。
そこで今回は、借地人が地代を滞納している時の対応や解決策についてお話ししていきます。

地代の滞納を理由に賃貸借契約の解除はできる？

借地人が地代を滞納している場合、契約解除は可能です。
ただし、裁判によって契約解除をすることの正当性が認められた場合に限り解除が可能なため、トラブルが発生したからと一方的に契約を解除することはできません。

契約解除が可能なケース

これまでの判例では、下記のような場合に契約解除が認められています。

●契約書の契約解除項に記載されている滞在期間を超過しているにも関わらず滞納が発生している場合。
●借地人に地代の支払いを催告したが支払いがおこなわれなかった場合。

このように、地代を滞納している期間が長かったり、支払う意思が見受けられない場合に契約解除の正当性が認められる可能性が高いです。

地代の滞納を理由に賃貸借契約を解除する際の流れ

①地代の支払いを催告する

支払日に地代が支払われず数日～数週間滞納が続いている場合は、地代の請求を電話や催促状でおこないます。
電話などでの応対が可能な場合は、滞納理由や借主の経済状況についても話し合うことができますが、電話しても折り返しがない場合など話し合いが難しい場合は催告状を作成して送付するのが良いでしょう。

②借地契約を解除する旨を通知する

地代の滞納が数週間続いている場合は借主に対して「契約解除通知」を送付します。
契約解除通知を送る前に、電話や催告状で地代の請求をおこなっている必要があるので手順を間違えないように気を付けましょう。
事前の催告なしに契約解除を求めてしまうと、借主の権利を侵害していると捉えられるケースもあるので注意が必要です。
契約解除通知は、催告を繰り返したにも関わらず3か月以上の滞納が続いている時に送付するのが一般的です。

③建物収去土地明渡請求訴訟を起こす

契約解除の通知などに対して借主から連絡がない場合、「建物収去土地明渡請求訴訟」を裁判所に申し立てます。
契約状況によっては上記のような手順を踏まなくても契約解除が認められるケースもありますが、基本的には①～③の流れに沿って解約手続きをおこないます。

契約解除以外の解決策は？

滞納理由によっては売却や返還を提案する

滞納理由はさまざまですが、失業中や療養中などの事情がある場合は、借地権の売却を提案する場合があります。
地代滞納による問題が長引いてしまうと地主にとっても大きな負担となるため、借地権者に借地権の売却を提案し、譲渡承諾料と新しい借地権者を手に入れたほうがメリットとなるためです。

まとめ

いかがでしたか？
地代滞納によるトラブルにより契約解除をする場合、裁判では地主と借地人との信頼関係の破壊に着目します。
今までの判例では、長期間の滞納や支払う意思が見られない場合に信頼関係が破壊されたと判断されることが多い傾向にあります。
借地人による地代滞納が起こってしまったら、一方的に契約解除を伝えるのではなく、流れに沿って行動することが重要となります。
また、滞納理由によってはお互いの損失を軽減させるためにも他の解決策を検討するのも良いでしょう。
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