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借地権とは土地を借りる権利であり、借主は地代を払いながら土地を利用します。
住宅ローンを利用するときには、金融機関は建物に抵当権を設定して担保としますが、借地権のある土地に建てた建物にも抵当権は設定できるのでしょうか？
この記事で、借地権と抵当権の関係を見てみましょう。

借地権つきの不動産は抵当権を設定して担保にできる？

借地権で利用している土地に建てた建物にも抵当権は設定できます。
このとき建物に設定された抵当権の効力は借地権にも及び、建物と一緒に借地権も担保にすることになります。
抵当権を建物に設定するときは、借りている土地の地主への承諾は必要ありません。
借地権にも抵当権が及びますが、それでも地主の承諾は不要です。

抵当権の担保価値は建物と借地権が対象となる

借りた土地に建てた建物に抵当権を設定すると、建物が財産として価値を持つばかりではなく、借地権も担保価値を持ち評価の対象となります。
ただし、借地権は所有権とは異なり、消滅事由があると権利は消滅します。
たとえば、地代の不払いが起きると、借りている土地の地主が解除権を行使できます。
解除権を使えば借地権は消滅し、担保は建物のみ価値を持つのです。
こうなると、土地を借りる権利はなくなり、地主が土地の明け渡しを求めると拒否できません。
建物も価値がなくなるので、競売にかけても誰も購入しないと考えられるため担保としての価値もなくなります。

借地権つきの不動産は担保になる？抵当権とどちらが優先されるのか

借地権と抵当権はお互いに利害関係があり、どちらが優先されても、もう一方の権利の所有者が困ります。
借地権と抵当権は、先に設定したほうが優先となっています。

抵当権が優先されるケース

土地に抵当権を設定し、その後土地の賃貸契約を結び、土地の借主が建物を建てて建物を登記したとします。
このときには、抵当権が優先されます。
土地を借りた人は、建物を取り壊して更地にして、地主に明け渡さないといけません。

借地権が優先されるケース>

土地の賃借契約を結び借地権を取得し、建物を建てて建物を登記します。
その後に、地主が抵当権を設定したときは、借地権が優先されます。
このために、土地を競売にかけられたとしても、土地を借りた人物は借地権を主張できるのです。

まとめ

土地を借りて利用する権利を借地権といい、借地権がついた不動産にも抵当権を設定できます。
抵当権を設定すれば、建物のみならず借地権自体も担保にされます。
地代の支払いが滞ると、借地権が消滅し、建物の担保価値がなくなるので注意しましょう。
借地権と抵当権の優先順位は、先に設定されたほうが優先です。
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