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不動産を売却するとき、これまでは売主に瑕疵担保責任が課せられていましたが、2020年4月の民法改正により新しく契約不適合責任が定められました。
これまでとは異なる部分もあるため、不動産売却を検討するなら契約不適合責任について知っておきましょう。

不動産売却で重要！民法改正で定められた契約不適合責任とは？

不動産における契約不適合責任とは、不動産売却で契約書の内容に適合しなかった場合に売主に課せられる責任のことです。
主に以下のような場合に責任を負わなくてはいけません。

●購入した不動産の数量や品質が契約内容に適合しない場合
●債務不履行の状態だと判断された場合

これまでの瑕疵担保責任と違って、契約書に記載されている不具合や傷であるかどうかが論点となり、売主の責任が大きくなりました。
買主には契約不適合責任で5つの権利が認められます。

●追完請求
●代金減額請求
●催告解除
●無催告解除
●損害賠償請求

売主に過失があると認められれば損害賠償を請求できますが、無過失である場合にも修補請求や購入代金の減額が可能です。
もし請求に応じない場合には契約を解除することも認められています。
ただし、契約不適合責任は契約当事者による任意規定であり、契約者が合意すれば契約不適合責任を免責にもできます。

不動産売却時の契約不適合責任における注意点とは？

契約不適合責任を理解した不動産会社を選ぶ

契約不適合責任は新民法に定められているため、きちんと新民法を理解し把握している不動産会社を選んで依頼するのがおすすめ。
万が一理解が進んでいない会社に依頼してしまい、契約書の記載内容に不備があった場合、責任を負わなければならないかもしれません。

契約不適合責任の通知期間を設定する

契約不適合責任は契約当事者により通知期間を設定できます。
通知期間を設定しておかないと長期にわたって責任を負う必要が出てくるため、契約書には通知期間を明記しておきましょう。
通知期間も任意ですが、およそ3か月と設定するのが主流です。

契約不適合の免責部分を設定しておく

瑕疵担保責任では全部免責という方法がありましたが、契約不適合責任では免責部分を一つずつ契約書に記載していきます。
雨漏りや床下の腐食など、契約不適合となる可能性がある部分をもれなく記載するようにしましょう。
新民法では不動産の状態が契約書に記載されているかどうかが、契約不適合責任を負う争点となります。
とにかく不動産の不具合や傷などはすべて契約書にしっかり記載しておくことが大切です。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任では、契約書に記載されていない不具合があった場合に売主が責任を負わなければいけません。
契約不適合責任を負うかどうかは、契約書に記載されている内容と適合しているかどうかが重要なため契約書の作成には注意が必要です。
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