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不動産における「心理的瑕疵」という言葉をご存じでしょうか。
いわゆる「事故物件」のことで、何らかの理由で住人が死亡した経歴のある物件をいいますが、その事象に対して、買主や売主がどのように感じるかが重要視されるため、明確な判断基準はありません。
ここでは、不動産取引をする際に知っておくべき「心理的瑕疵」についての概要や告知義務について解説します。

不動産の心理的瑕疵とは？その他の瑕疵との違い

瑕疵とは傷や欠陥を意味する言葉であり、以下の4つに分類されます。

●物理的瑕疵：床の傾きや雨漏り、シロアリ被害など、物件が負っている物理的な欠陥
●心理的瑕疵：殺人や火災、自殺など、過去に起こった事例によって、本来あるべき住み心地を欠く状態
●環境的瑕疵：近隣からの騒音や異臭があるなど、物件を取り巻く状況が望ましくない状態
●法律的瑕疵：建築基準法などの法律や条例などの制限によって自由な使用収益が阻害されている状態

物件を見ただけではわからない点で「心理的瑕疵」は「環境的瑕疵」と共通していますが、心理的瑕疵が「物件そのものの過去に起きた事象」を対象としているのに対し、環境的瑕疵は「物件周辺において現在起きている事象」が対象である点で違いがあります。

心理的瑕疵に関する告知義務・対象の事例と告知が必要な期間

不動産売却取引においては、売主と買主が公平な立場で取引できるように、物件の瑕疵などの重要事項について買主への告知が義務づけられています。
心理的瑕疵についても告知義務があり、賃貸物件だけでなく売却する場合も同様です。
たとえば、人が自殺した物件の場合「自殺者が出た」ことを告知しなければなりません。
告知義務のある物件ではいつまで告知が必要なのか、具体的な目安を知っておきましょう。

発生からの経過年数は？
国土交通省から「心理的瑕疵ガイドライン（案）」が公表され、その中で賃貸借契約では対象となる事象が発生してから、概ね3年間は告知すべきと記載されてますが、売買契約については参照すべき取引実務等が十分に蓄積されていないことから時期の目安は記載されていません。

発生からの入居者変更や転売するとき
賃貸物件の場合は「事象が発生した後入居した人が退去して以降」、売却の場合は「事故物件を買った人がさらに転売するとき」については、告知義務がなくなると考えられています。
このような心理的瑕疵を隠した場合、あとから賃借人や買主から「損害賠償請求」や「契約解除」をされるケースもあるので注意が必要です。

まとめ

不動産物件の心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵の告知期間はあいまいな部分があり、トラブルも多いといわれています。
過去の判例から、自殺や殺人事件、変死や焼死だけではなく、隣の部屋で事故が起こった場合や病死などで室内に長期間放置され腐乱した場合も告知義務にあたる事象と考えられます。
現在、今後のトラブル防止に向け、国土交通省は事故物件についてのガイドライン化の検討を始めました。
心理的瑕疵についてのガイドラインが明確になれば、賃貸借契約や売買取引において有効な判断材料になることが期待されます。
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