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借地は借主が所有する土地ではないとはいえ、自身の家を建てられるなど宅地として使用可能です。
しかし建て替えには制限があって費用も別途かかることは、事前によく確認しておきたいポイントです。
今回は、不動産の売買にあたって知っておきたい借地権の基本として、建て替え承諾の基礎や費用相場をご紹介します。

建て替え承諾とは？借地権付き建物で知っておきたいこと

借主は借地に自宅などを建てられるものの、建て替えは地主の許可がなければ一般的にできません。
そのため建て替えにあたってはまず地主へと伺いを立て、承諾を得る必要があるのです。
借主の意向で自由に建て替えができないのは、契約で禁止されていることが多いほか、借地によっては法律上も禁じられているためです。
また、建て替えによって地主は不利益を被ることからも、貸主の許可が必要とされます。
建て替えをすると借地に建つ家などの寿命が延びるのが一般的であり、地主が自身の土地を自由に使えない期間も延長されてしまいます。
十分に使える家がある限りは借主が暮らし続けるのが通例であり、借地の契約期間が必然的に延長されるので、問題ないかどうか地主へと事前に尋ねる必要があるのです。
無断で家などを建て替えると、規定に抵触したり信頼関係が壊れたと判断されたりして、契約を解除されて土地の明け渡しを要求される恐れがあります。
借地での建て替えには地主の許可が欠かせないので、忘れずに貸主まで伺いを立ててください。
なお、家などの建て替えにより地主が被る不利益の代わりとして一定の金銭を支払う必要もあるので、あわせて確認しておきましょう。

借地権付き建物における建て替え承諾料の相場

建て替えの許可をもらう代わりに支払う承諾料は、更地価格の何％といった形で計算するのが一般的です。
固定料金でいくらとは決まっていない場合も多いので、土地の価格に応じて都度計算してください。
何％求められるのかは、建て替えの詳細によって異なるのが通例です。
たとえば一部の改築に留まるなら1～3％が相場ですが、一般的な全面改築を希望するなら3％、床面積が増加するなら3～5％となります。
借地条件変更をともなうと相場がさらに上がり、10％ほど求められることもあります。
以上はあくまで相場であり、実際に必要な承諾料の金額はそれぞれで異なるので、個別の確認を忘れないようにご注意ください。

まとめ

借地を活用すると自身で土地を所有する必要がなくなり、宅地の購入代金が節約できるものの、家などの建て替えは制限されやすいです。
地主の意向によって建て替えの可否が左右され、許可を得るために費用も発生します。
以上のことは借地権に関する基本として、物件を売買する前にチェックしておくと良いでしょう。
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