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再建築不可の物件は建て替えができず、リフォームするにも細かい制約があります。
しかし、再建築が可能になる方法がないわけではありません。
今回は再建築不可の物件を再建築可能にするための方法について、土地のケースごとに3つご紹介したいと思います。

再建築不可の物件は隣地の買取で再建築可能に？

再建築不可の土地は基本的に”建築基準法に準じた幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない”という「接道義務」を果たせていません。
そのような再建築不可の土地の中で、土地の形状が旗竿地で竿部分の接地面である間口が2m未満の土地、前面道路が但し書き道路の認定を受けられない土地、道路と接点のない袋地がとても多くあります。
この場合、接道している隣地の一部または全部の土地を買い取って合筆することで接道部分を広げ、再建築を可能にすることができます。

再建築不可の物件は前面道路を但し書き道路にすると再建築可能に？

建築基準法第43条では、建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りでない、とも記されているのです。
したがって、接道義務を果たしていない再建築不可の土地でも、十分な広さのある公園や広場に面している場合は、特定行政庁に申請して安全性の確保などを認めてもらい、前面道路を「但し書き道路」と認定してもらうことで再建築を可能にすることができます。

再建築不可の物件はセットバックで再建築が可能に？

土地が接道している前面道路の幅が4m未満と狭く接道義務を満たさない場合でも、それが特定行政庁の指定した道路であれば「セットバック」をすることで再建築を可能にすることができます。
セットバックとは前面道路の中心から水平距離で2mの距離を取った範囲より内側に下がって建物を建てることをいいます。
セットバックをした部分には建物や塀などを建てることができませんが、そうすることによって防火などの面で十分な道路の幅を確保することができます。
道路の片側崖地や川、線路などでセットバックできない場合は、川やがけ側の道路の境界線から4mの距離を取る必要があります。

まとめ

再建築不可の土地は、道路に全く接していない土地から一部のみ接している土地、前面道路の幅が狭い土地などさまざまなパターンで接道義務を果たせていません。
しかし隣地の買取や但し書き道路の許可、セットバックなどそれぞれのケースに応じた方法を用いることによって、再建築を可能にすることができます。
再建築不可の土地は立地などがいい場合も多く、これらの方法が実現できた場合には土地の価値が上がることが見込めることも。
再建築不可の土地でもあきらめずに、解決策を探してみることをおすすめします。
私たち株式会社テクオスジャパンは、専門的な知識やノウハウを活用しお客様のニーズに真摯にお応えいたします。
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