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再建築不可の物件は読んで字のごとく、取り壊して再建築することはできませんが、リフォームを施すことは可能です。
しかしどこまでも自由にリフォームをしていい訳ではなく、リフォームができる範囲は限られています。
そこで今回は、再建築不可の物件でリフォームがどこまでできるのかについて、建て替えとリフォームの違いや注意点をご紹介したいと思います。

再建築不可の物件でリフォームはどこまでできる？建て替えとの違いは？

建て替えとは、既存の建物の基礎部分を取り壊して、新たに建物を建築することをいいます。
一方でリフォームは、既存の建物の基礎部分は残して、外壁や水回りなど部分的に改築や修繕、増築などをおこない新築同様の状態に戻すことをいいます。
再建築不可の物件を新しくしたい場合、建て替えはできないのでリフォームという手段をとることになります。

再建築不可の物件でどこまでできる？リフォーム可能な工事範囲とは

再建築不可の物件のリフォームはどこまでできるのかというと、基本的に「建築確認申請が不要である工事範囲までは可能」ということになります。
というのも、再建築不可の物件は建築確認を受けることができないからです。
建築確認申請が必要なリフォームは次のとおりです。

●増築（都内の場合は10㎡以内の増築であっても確認申請が必要）
●改築（都内の場合は10㎡以内の増築であっても確認申請が必要）
●同一敷地内での移転（都内の場合は10㎡以内の増築であっても確認申請が必要）
●大規模修繕
●大規模模様替え

大規模修繕とは、原状回復を目的として「柱や梁などの主要構造部を半分以上修繕すること」をいいます。
大規模模様替えとは、性能の向上を目的として「柱や梁などの主要構造部の半分以上を、構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造すること」をいいます。
ちなみに木造住宅の場合、基本構造である柱・梁・筋交いなどを組み替えた場合は建て替えとみなされます。
このように、都内の場合主要構造物の半分未満の修繕や模様替えといったリフォームが可能ということになります。
ただし大規模な修繕や模様替えについて、次の場合は例外となり建築確認申請を省略することが可能です。

●木造住宅で延べ面積が500㎡以下の2階建て以下
●鉄骨住宅で述べ面積が200㎡以下の1階建て

これらは「4号建築物」と呼ばれ、一般住宅の多くは4号建築物に該当しています。
そのため、多くの再建築不可物件で大規模な修繕や模様替えが可能となっています。

どこまでできる？再建築不可の物件でリフォームする場合の注意点

再建築不可の物件のリフォームでは、いくつか注意点があります。
まず注意したいのが、リフォームが確認申請が不要な工事範囲に収まっているか否かの判断は難しい部分があるため、専門知識を持つ会社に見てもらうという点です。
再建築不可の物件では耐震補強工事が必要となるケースが多く、その際は大きな費用がかかるというのも注意点です。
また、接道や立地によっては重機が入らないため、工事自体が不可能な場合があるということにも注意しましょう。

まとめ

再建築不可の物件では建て替えができないので、住み続けるにはリフォームをする場合がほとんどです。
リフォームがどこまでできるのか工事範囲をきちんと把握しておき、状況によっては耐震補強など大きな費用がかかる、工事ができないケースもあるという注意点も知っておくことが大切です。
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